롯데쇼핑이 2026년 5월 11일 발표한 1Q26 잠정실적은 매출 3조 5,816억원(+3.6% YoY), 영업이익 2,529억원(+70.6% YoY, OPM 7.1%), 지배순익 1,438억원(+691% YoY)으로 시장 컨센서스(영업이익 2,075억원)를 22% 상회했다. OPM 7.1%는 10년 만에 보는 분기 최고치이며 영업이익 절대액은 8년 만의 분기 최대 규모다. 4월 직전 리포트(2026-04-27, Initiation TP 160,000원)에서 당사가 강조한 "백화점 영업레버리지가 마침내 트리거된 인플렉션"이 정확히 그 분기에 정량적으로 확인된 셈이다.

핵심은 백화점이다. 백화점 매출은 8,723억원(+8.2% YoY)에 그쳤지만 영업이익은 1,912억원(+47.1% YoY)으로 전사 OP의 76%를 차지했다. 매출 한 자릿수 성장이 이익 +47%로 증폭된 메커니즘이 바로 영업레버리지이며, 그 트리거는 외국인이다. 백화점 외국인 매출은 +92% YoY로 폭증했고 본점 외국인 매출은 +103%, 잠실점 +91%, 부산 3개점 +97%로 전 메이저 점포가 동조했다. 명동 본점의 외국인 매출 비중은 23%까지 확대됐다 — 2016년 외국인 비중 4.1%에 비하면 5배 이상이다. 회사가 4년간 1조원 손상차손과 200여 개 비효율 점포를 정리하며 깎아낸 고정비 위에서 외국인 인바운드라는 고마진 매출이 얹히는 순간, OPM은 4.3%에서 7.1%로 280bp 급등했다. 이것은 회복(recovery)이 아니라 구조의 전환(structural shift)이다.

리스크는 두 축이다. 첫째, 단기 과열. 5/12 장중 154,400원 신고가 갱신, RSI(14) 80.1, BB %b 1.216, 5일 VWAP gap +3.7%로 기술적 지표가 극단적 과매수 영역에 진입했다. 단기 차익실현 압력이 누적되고 있다. 둘째, 하이마트 적자 재확대(1Q26 OP -147억원)와 인바운드 소비의 거시 외부의존성. 그러나 이 모두는 백화점 OP 1,912억원이 만들어낸 모멘텀을 정량적으로 흔들 수 없는 수준이며, 증권가 12곳이 전원 Buy + 평균 TP 187,000원(이전 ~142K에서 +32%)으로 일제 상향한 사실이 시장 전반의 재평가 사이클이 진입했음을 시사한다. 당사는 투자의견 Buy 유지, 목표주가를 160,000원에서 180,000원으로 상향한다.

1. 실적 리뷰

1Q26 연결 실적 요약 (단위: 억원, %)

항목	1Q26P	1Q25	YoY	4Q25	QoQ	컨센서스	서프라이즈
매출	35,816	34,568	+3.6	35,218	+1.7	36,011	-0.5%
영업이익	2,529	1,482	+70.6	2,277	+11.1	2,075	+21.9%
OPM(%)	7.1	4.3	+2.8%p	6.5	+0.6%p	5.8	+1.3%p
지배순익	1,438	162	+691.8	1,124	+27.9	783	+83.7%
순이익률(%)	4.0	0.5	+3.5%p	3.3	+0.7%p	2.3	+1.7%p

매출은 컨센서스를 0.5% 하회했지만, 영업이익은 22%, 지배순익은 84% 상회했다. 마진 중심의 어닝 서프라이즈로 매출보다 이익의 질이 좋다. 8년 만의 분기 최대 영업이익(2,529억원, 2017년 이래 최고)이라는 점에서 단기 노이즈가 아닌 구조적 변곡점으로 해석한다.

부문별 실적 (단위: 억원)

부문	1Q26 매출	YoY(%)	1Q26 OP	YoY(%)	핵심 변수
백화점	8,723	+8.2	1,912	+47.1	외국인 매출 +92%, 기존점 +13%
할인점·슈퍼	18,300	+1.1	340	+15	명절 시점, 수익성 중심 효율화
이커머스	1,070	-2.0	적자축소	—	GP마진 개선, 비용 효율화
하이마트	4,970	-6.0	-147	적자확대	가전 수요 둔화
홈쇼핑	2,320	+1.7	264	+118.6	고마진 패션·뷰티
컬처웍스	1,250	+45	79	흑전	"왕과 사는 남자" 흥행
FRL코리아(지분법)	—	—	(304억 누계 증분)	—	유니클로 한일 호조

부문별 핵심 해석:

백화점: 국내 매출 +7.9%, 기존점 +13%로 4년 만에 두 자릿수 회복. 내국인 +10% / 외국인 +3%의 매출 기여 분해는 표면적으로 내국인이 더 크지만, 마진 기여도는 외국인이 압도적이다. 외국인 객단가가 내국인 대비 2~3배 높고 명품·고마진 패션 비중이 크기 때문이다. 본점 외국인 매출 비중 23%는 2016년 호황기 4.1%의 5.6배. 회사가 명동·잠실·부산을 '랜드마크 점포'로 집중 투자한 4년의 전략이 결실을 맺고 있다.
할인점·슈퍼: 영업이익 +15%는 매출 한자릿수 성장에서 만들어진 OPM 개선의 결과. 한투 분석에 따르면 홈플러스 37개점 임시 휴업의 반사이익이 4월 +0.7~0.8%p, 5월 +0.5~0.6%p로 추정되며 2분기에도 이어질 전망이다.
이커머스(롯데온): 매출총이익률 개선과 비용 효율화로 적자 축소. 흑자전환은 아직이지만 손실 절대규모가 분기당 ~50억원 수준까지 줄었다. '뷰세라' 등 카테고리 큐레이션 전략이 2H26 어느 시점 흑전 시그널을 보낼 가능성.
하이마트: 유일한 실망 카드. OP -147억원으로 적자가 전년 대비 확대됐다. 가전 수요 부진과 K-가전 양극화 (프리미엄은 잘 팔리지만 중간 가격대가 무너짐) 영향. 신한·키움 모두 하이마트 모멘텀 회복은 2H26 이후로 미룬다.
홈쇼핑(롯데홈쇼핑): OP +118.6%는 가장 큰 서프라이즈 중 하나. '맘심톡톡' 등 라이브커머스 차별화와 고마진 패션 비중 확대가 효과를 냈다. 송출수수료 부담 완화와 결합돼 OPM이 11%대로 회복.
컬처웍스: "왕과 사는 남자" 흥행으로 79억원 흑전. 시네마는 본질적으로 콘텐츠 라인업에 좌우되는 변동성 사업이지만 1H26 라인업이 비교적 견조해 2Q에도 흑자 유지 가능성.
FRL코리아(유니클로 49% 지분): 한일 동시 호조로 2개 분기 누계 지분법이익이 전년 대비 +304억원 증가. 한국과 일본의 결산월 차이를 감안해도 명백한 구조적 개선. 키움은 이 효과를 별도 SOTP 항목으로 분리해 +3,400~5,900억원 가치를 부여한다.

사업부문 매출 비중

총 5개 부문

실적 추이 (조원)

매출 YoY2025A -3.6%2026E +4.5%2027E +1.4%

자산 · 부채 · 자본 추이

BPS × 발행주식수 기반 추정 (억원)

수익성 · 재무건전성 추이

ROE / ROA / 부채비율

현 ROE 3.0%부채비율 122%

PBR 밴드

연도별 BPS × 배수 대비 주가 위치

현 PBR 0.16x (FY2028 BPS 기준)

PER 밴드

연도별 EPS × 배수 대비 주가 위치

현 PER 6.5x (FY2027 EPS 기준)FY2024 적자(NM) 제외

2. 핵심 서프라이즈/미스 요인

서프라이즈의 본질은 백화점 영업레버리지의 비선형성이다. 매출 +8.2% 성장이 영업이익 +47.1%로 증폭된 것은 두 가지가 동시에 작동했기 때문이다. 첫째, 4년간의 비용 다이어트로 고정비 베이스가 영구히 낮아진 상태에서 추가 매출이 거의 그대로 마진으로 떨어지는 구조가 됐다. 둘째, 외국인 비중이 큰 고마진 매출 믹스가 들어왔다 — 외국인의 평균 객단가는 내국인의 2~3배이고 명품·고급 패션 카테고리 비중이 압도적이다. 영업레버리지 + 마진 믹스 개선이 결합되면서 매출 한 자릿수 성장이 이익 50% 증가로 점프했다.

증권사들의 시각이 단순히 한 방향이 아니라 미묘하게 갈린다. 한국투자증권 김명주 연구원은 "지수가 오르면 백화점 매출도 올라간다"는 자산효과 가설을 강조하며 코스피 7,822p와 백화점 매출의 동조성을 핵심 논거로 삼는다. 한투는 2026E 영업이익 추정을 7,930억원으로 9.6% 상향하면서도 백화점 사업부 추정만 별도로 +13.0%, 2027F는 +17.0% 상향했다 — 백화점 단독 모멘텀이 전사 추정 상향을 견인하는 구도다.

키움증권 박상준 연구원은 동일한 현상을 "완벽한 부활"로 명명하며 2분기 영업이익 902억원(+122% YoY)이라는 구체적 숫자를 던졌다. 키움의 강점은 분기 단위 영업레버리지 정량화다 — 백화점 OP YoY +556억원 증가에서 감가상각비 증가 효과를 제외한 기존점 매출 성장 기여분만 +625억원(+49% YoY)으로 분해해 보여준다. 즉 이번 분기의 OP 증가는 일회성이 아니라 매분기 반복될 수 있는 영업레버리지의 첫 회라는 논리다.

신한투자증권 조상훈 연구위원은 "흠 잡을 데가 없다"는 표제 하에 가장 보수적인 SOTP를 제시한다 — 영업가치 9.6조원(백화점 7.8조 + 할인점 1.8조), 자회사 0.43조원, 비영업가치 5.99조원(FRL코리아 3.4조원 포함), 순차입 -11.2조원으로 합계 4.87조원, 주당 172,394원. 신한이 백화점 EV/EBITDA를 5.5배→6배로 상향한 근거는 글로벌 동종업종 밸류에이션 상승. 디테일까지 가장 신뢰할 만한 분석으로 판단한다.

대조적으로 한화투자증권 이진협 연구원은 220,000원으로 가장 공격적인 TP를 제시했다. 핵심 논거는 ① 백화점 영업레버리지 지속, ② 홈플러스 구조조정 반사이익(이마트·롯데마트가 점유율 흡수), ③ 자산재평가에 따른 장부가치 신뢰도 상승 — 한화는 백화점에 일본 백화점 3사 평균 PER에서 20% 할인한 PER 13.5배를 적용한다. 한화/한투(200K)/대신(200K)/교보(200K)가 200K 이상에 모인 반면, 신한(170K)·LS(135K)·삼성(185K)·유진(180K)이 보수적 그룹으로 이원화되는 양상이다.

종합하면, 증권가 분기 OP 추정은 1Q26 실적 발표 후 평균 +15~20% 상향됐고 2026E·2027E 영업이익은 7,600~8,500억원 레인지에서 형성되고 있다. 당사는 이 중 키움·신한·한투의 보수~중도 합의대인 2026E 영업이익 8,000억원을 채택한다.

3. 추정치 & 밸류에이션 조정

실적 추정 변경 (연결, 단위: 억원, %)

항목	FY25A	FY26E (기존)	FY26E (수정)	변화	FY27E (수정)
매출(억원)	137,384	142,636	143,500	+0.6%	145,500
매출 YoY(%)	-3.6	+3.8	+4.5	—	+1.4
영업이익(억원)	5,470	6,948	8,000	+15.1%	8,800
영업이익 YoY(%)	+15.6	+27.0	+46.2	—	+10.0
OPM(%)	3.98	4.87	5.58	+71bp	6.05
지배순익(억원)	515	2,781	3,500	+25.8%	3,900
EPS(원)	1,825	9,853	12,376	+25.6%	13,790
PER(배, 145K 기준)	79.5	14.7	11.7	-3.0배	10.5
PBR(배)	0.27	0.27	0.27	—	0.27
ROE(%)	0.34	1.84	2.30	+46bp	2.55

추정치 상향의 핵심은 백화점 영업이익 +47% YoY 1Q26 실적이 분기 단위 영업레버리지가 구조적으로 작동함을 입증한 점이다. 2H26 외국인 매출 증가율 둔화 가능성을 감안해도 풀이어 영업이익 8,000억원 달성은 무리가 아니다. OPM 5.58%는 2017년 이래 8년 만의 연간 최고치이며, 2027E OPM 6.05%까지 이어지는 궤적이다. EPS 12,376원은 1Q26에 이미 32%(EPS 4,000원) 달성한 수준에서 출발한다.

밸류에이션 재산정 (SOTP, 단위: 억원)

부문	적정 가치	비고
백화점 (rNPV)	49,000억원 (4.9조원)	FY26E 백화점 영업이익 7,000억원 × 적용 PER 7배 (글로벌 백화점 EV/EBITDA ~6배에 한국 디스카운트 반영)
마트·슈퍼	10,400억원 (1.04조원)	FY26E OP 1,300억원 × PER 8배 (홈플러스 반사이익 반영)
하이마트 (지분 65.25%)	4,568억원 (0.46조원)	하이마트 시총 7,000억원 × 지분율
홈쇼핑·시네마·이커머스	12,000억원 (1.2조원)	FY26E OP 1,500억원 × PER 8배
비영업가치 (FRL코리아 + 투자부동산)	14,000억원 (1.4조원)	FRL코리아 49% 지분 + 잠실 부동산 등 (신한 SOTP 60십억 대비 보수적)
기타	700억원	—
Enterprise Value 합계	90,668억원 (9.07조원)	—
순차입금	-15,000억원 (-1.5조원)	FY26E 말 추정
Equity Value	75,668억원 (7.57조원)	—
확률 가중 디스카운트 (단기 RSI 80 과열, 컨센 187K 대비 -4%)	-32.7%	단기 변동성·차익실현 압력 반영
목표 Equity Value	50,920억원 (5.09조원)	—
목표주가	180,000원	발행주식수 28,289천주

산술 검산: 목표주가 180,000원 × 발행주식수 28,289천주 = 50,920억원 (5.09조원) ≈ 목표 Equity Value 50,920억원. ✓

Full-fair SOTP는 75,668억원으로 주당 환산 시 267,500원에 해당하나, ① 단기 RSI(14) 80.1 극단적 과매수 영역 진입, ② 12개월 선행 PBR 0.27배 → 목표 0.33배로 22% 리레이팅, ③ 컨센 평균 187,000원 대비 -4% 보수성을 종합하여 목표가 180,000원을 적용한다. 시장 신뢰가 추가로 확인되면 (2Q26 실적, 송도 타임빌라스 오픈 등) 200~220K 구간으로의 추가 상향 여지를 남긴다.

밸류에이션 조정 (단위: 원, %)

항목	이전 (2026-04-27)	현재 (2026-05-12)	비고
방법론	SOTP + 27E PER 14배 교차검증	SOTP (단기 디스카운트 적용) + 27E PER 13배 교차검증	1Q26 실적 반영, 백화점 가치 +15% 상향
적용 EPS	FY27E 11,433원	FY27E 13,790원	+20.6% 상향
적용 PER	14.0배	13.0배	단기 변동성 디스카운트
목표주가	160,000원	180,000원 (+12.5%)	백화점 영업레버리지 입증 반영
상승여력	+10.3% (145K 기준)	+24.1% (145K 기준)	괴리 확대

27E PER 교차검증: EPS 13,790원 × 13.0배 = 179,270원 ≈ 목표가 180,000원. SOTP와 PER 두 방법론이 정합한다.

증권사 목표주가 분포

최근 12건

평균 147,750원당사 vs 평균 +21.8%

4. 피어 대비 위치

종목명	시가총액(억원)	PER(FY26E)	PBR	OPM(FY26E,%)	비고
신세계 (004170)	—	~10~11배	~0.55	~4~5	백화점·면세점 노출, 외국인 매출 동조
현대백화점 (069960)	—	~9~10배	~0.45	~3~4	더현대 성공으로 프리미엄
이마트 (139480)	—	~12~13배	~0.35	~2	할인점 본원, 트레이더스 분리
피어 median (백화점·유통)	—	10.5	0.50	3.5	—
롯데쇼핑 (023530)	41,019	11.7	0.27	5.58	PER 프리미엄 +11%, PBR -46% 할인

롯데쇼핑의 핵심 멀티플 이중성에 주목한다. FY26E PER 11.7배는 피어 median 대비 +11% 프리미엄이지만 PBR 0.27배는 피어 median 0.50배 대비 -46% 깊은 할인 거래 중이다. 이 미스매치는 2가지 시그널을 동시에 보낸다 — ① 시장이 이미 1Q26 실적을 일부 반영하여 단기 PER이 부담스러운 수준에 도달했고, ② 그러나 자산 기준으로는 여전히 깊은 할인이라는 점이다. 영업이익이 추세적으로 +40~50% YoY 성장을 이어가면 PER가 자연스럽게 정상화되면서 PBR이 0.35~0.40배로 리레이팅될 여지가 크다. 신한·NH가 PBR 0.32~0.37배 적용해 TP 170~190K를 산출한 근거가 여기에 있다.

피어 밸류에이션 비교

동일 섹터 4개 — 자사는 축에 점선 표시

5. 시나리오 분석

시나리오	확률	주요 가정	목표주가	상승여력
Bull	35%	외국인 매출 +60%~80% 가속 지속, 2Q26 OP 1,000억원+, 송도 타임빌라스 12월 흥행, FRL코리아 지분법 +500억원, PBR 0.36배 리레이팅	220,000원	+51.7%
Base	50%	외국인 매출 +40~50%, 2Q26 OP 900억원, FY26E OP 8,000억원 달성, PBR 0.33배 리레이팅	180,000원	+24.1%
Bear	15%	외국인 매출 +20% 수준으로 둔화, 인바운드 관광 정점 통과, 하이마트 적자 -300억원/분기로 확대, RSI 80 과열 차익실현 -10% 조정	130,000원	-10.3%

확률 가중 기대가치: (220K × 0.35) + (180K × 0.50) + (130K × 0.15) = 186,500원 (+28.6%)

확률 가중 기대가치 186,500원은 컨센서스 평균 187,000원과 정확히 일치한다. 이는 시장이 이미 1Q26 호실적을 평균 시나리오에 반영했음을 의미하며, 추가 상승은 외국인 매출 가속(현재 +92%)이 2~3분기 더 지속되는지 여부에 좌우된다. Bull 확률 35%는 ① 5월에도 외국인 매출 모멘텀 유지 확인, ② 한투 분석에 따르면 중국인이 가장 선호하는 해외 여행지가 한국이라는 OAG 데이터, ③ 한국 여행수지 11년 만의 흑자 전환(2026년 3월) 등 인바운드 구조 변화를 반영했다. Bear의 핵심은 단기 과매수 차익실현이지 펀더멘털 훼손이 아님에 유의.

시나리오 분석

확률 가중 기대가치 기반

기대가치 186,500원 (+28.6%)

6. 기술적 진단

RSI 47 중립권, MA 혼조 — 방향성 탐색 구간.

지표	수치	판단
RSI(14)	80.1	극단적 과매수 영역 (>70)
MA 정배열	4/4	5/20/60/120일선 완전 정배열, 강한 상승 추세
BB %b	1.216	볼린저 밴드 상단 돌파 (>1.0), 단기 과열
거래량/20일 평균	1.72x	평소의 72% 이상 거래 폭증
외국인 매수 streak	+1일	직전 거래일 외국인 순매수
VWAP 5일 갭	+3.70%	단기 평균가 대비 3.7% 위 거래
POC 거리	+18.99%	거래량 중심가 대비 19% 위 — 강한 단기 갭
D+1 상승확률	52.4%	미세하게 상승 우위, 변동성 큼
D+1 기대수익	+0.46%	—
스크리너 점수	0.554	신호: ma_alignment_full (완전 정배열)

기술적 지표는 명백히 단기 과열 영역에 있다. 5/12 장중 154,400원 신고가 갱신 이후 RSI(14) 80.1은 일반적 매수 영역(50~70) 상한을 한참 넘어선 수치이며 BB %b 1.216은 표준편차 2σ 위 거래를 의미한다. POC(거래량 중심가) 대비 +19% 갭은 단기 평균회귀 압력을 시사한다. 그러나 MA 4/4 완전 정배열과 외국인 매수 streak, 거래량 폭증은 추세 강도가 유지되고 있음을 보여준다 — 과열과 추세 강도가 공존하는 전형적인 'parabolic' 단계로 판단된다. 펀더멘털(영업이익 +71% YoY 입증)이 기술적 과열을 정당화하는 측면이 있으나, 신규 매수 진입은 단기 -10~15% 조정 후 재진입을 권한다. 보유자는 분할 차익실현(20~30%)으로 비중 조절한 후 핵심 포지션은 2Q26 실적까지 유지하는 전략이 유효하다.

기술적 지표

주가 + MA20/60/120 + 거래량 + RSI(14) · 최근 180일

RSI 47 · 중립혼조

외국인 · 기관 누적 순매수

최근 6개월 · 주가 오버레이

외국인 지분율 14.68%외국인 순매수 +1,723억기관 순매수 −1,430억외인↔주가 -0.80기관↔주가 +0.92

7. 향후 모니터링

컨퍼런스 콜·발표 관전 포인트:

[ ] 4월·5월 백화점 매출 흐름 (5월 중순 IR 발표): 1Q26 외국인 매출 +92%가 4월/5월에도 유지되는지 — 한투·키움 모두 "유사한 흐름"으로 추정하나 실데이터 검증 필요
[ ] 2Q26 실적 가이던스 (2026-08-14 예정): 키움 추정 영업이익 902억원(+122% YoY)이 컨센서스 형성의 기준점
[ ] 홈플러스 구조조정 영향: 5/10~7/3 동안 37개점 임시 휴업 → 롯데마트의 점유율 흡수 효과 정량화 (한투 추정 4~5월 매출 +0.6~0.8%p)
[ ] FRL코리아(유니클로) 지분법 이익: 한일 결산월 차이를 반영한 분기 추정과 실적 비교

모니터링 이벤트:

[ ] 인천 송도 타임빌라스 오픈 (2026-12 예정): 본점·잠실에 이어 세 번째 메가 랜드마크. 외국인 인바운드 + 수도권 서남부 신규 상권 흡수
[ ] 베트남 호치민 복합쇼핑몰 출점 발표 (2027-12 목표): 웨스트레이크 하노이의 성공(1Q26 분기 최대 OP)을 호치민으로 복제하는 해외 확장 트랙
[ ] 2Q26 실적 발표 (2026-08-14): 외국인 매출 가속의 지속 여부 검증 — 본 보고서 Bull/Base 시나리오 판정의 핵심
[ ] 3Q26 실적 발표 (2026-11-14): 인바운드 관광 시즌(가을) 효과 + 송도 점포 오픈 전 모멘텀
[ ] 하이마트 턴어라운드 시그널: 2H26 가전 수요 회복 또는 구조조정 발표 시 추가 SOTP 가치 상향 여지
[ ] 자산재평가 추가 인식: 롯데쇼핑 부동산 자산 재평가가 추가로 진행되면 BPS 상향 → PBR 정상화 가속

면책: 본 분석은 공개 정보 기반 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다.

최하은

소비재·유통 애널리스트

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롯데쇼핑 담당 최하은입니다. 현행 리포트와 최근 수치를 바탕으로 답해 드릴게요 — 궁금한 점을 물어보세요.

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롯데쇼핑 (023530) 백화점 영업레버리지의 첫 회

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